■第134段　不動産価値の変化を読む
　（テーマ　大局から経営を考える）　平成１６年８月１６日

●利益を生まない不動産は重荷

　銀行が決算書を重視すると、自己資本比率が重要になってくる。もともと自己資本比率が高いほうが会計上はいいわけで、借入金（他人資本）が多いと、支払う金利も多く、経営状態が良いとはいえない。

　昔は、融資基準が不動産ベースだったため、資産を持って、負債をいっぱい抱えていたが、決算書ベースでその状態を放置しておくと、自己資本比率も悪くなり、突然、銀行から「もう貸せませんよ」といわれ、借入できなくなる。

　そうなる前に、第133段で説明したような本社売却だけではなく、利益を生まない事業所や店舗や工場といった不動産はどんどん売却して借入金を返済。自己資本比率を上げたほうが利払い負担が減り、有利になる。

　2004年３月期から上場企業など大企業に義務づけられる減損会計（企業が保有する固定資産の時価評価額が簿価を大幅に下回った場合、その差額を損失処理する会計のこと）が導入されれば、利益を生まない不動産は、減損の対象となる。つまり、「含み損」が明らかになるということで、債務超過に陥る企業が続出する可能性もある。

　減損会計に備えて、大企業は資産を売却していることも影響しているが、デフレになれば、経済原則として資産効率化が求められるのは当然だ。それに気がついている人があまりにも少ない。

●証券化により不動産の流動化が進む

　企業の資産売却を後押ししているのが、証券化だ。証券化とは、債権や不動産などを証券にして小口化し、投資家に売ること。企業は証券化に際してＳＰＣ（特定目的会社）設立して、証券を発行。ＳＰＣがファンドの募集をして、投資家に配当を行うもの。

　不動産の証券化は1998年のＳＰＣ法施行時には、企業の資金調達方法として使われていた。投資家から資金を集めるＳＰＣをつくり、資産を売却していた。

　2000年の改正投信法により、「不動産投資信託」（ＲＥＩＴ）が一般的になった。さらに、2001年９月東京証券取引所で新しく不動産投信市場を創設し、取引がスタートしたことで、本格的な不動産運用ビジネスが誕生することになった。本社ビルなどを「投資法人」に売却すると、投資法人がオフィスビル、マンションなどを組み合わせてファンドにして、賃貸収入や転売益を投資家に配当する仕組み。

　投資法人は、三井不動産や三菱地所など不動産大手（金融機関も出資）、オリックスなどが設立している。なお、日立製作所の本社は森トラスト総合リート投資法人へ売却された。その後、日立製作所が賃料を払って使用している。

　文責　山田　咲道　公認会計士・税理士
　中央区の税理士　エース会計事務所　会社設立できる公認会計士　東京都

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